Acheter ou faire construire ?

Acheter ou faire construire une maison ou appartement n’est pas une entreprise à prendre à la légère, tout particulièrement lorsqu’il s’agit d’un premier achat. Pour cette raison, chaque paramètre doit être pris en considération avant de faire le grand saut et devenir propriétaire. Faire construire sa maison, acheter un bien de promoteur sur plan dans le neuf, acheter dans l’ancien et rénover une maison ou un appartement existant : quels sont les avantages et les inconvénients de chacun de ces projets ? Quel est la stratégie la plus intéressante en fonction de vos projets, de vos contraintes, de votre budget, de votre capacité à vous projeter également ? Faites le test !

Zoom sur les avantages de la rénovation 

Entreprendre la rénovation d’une maison ou d’un appartement ancien peut faire peur. En effet, dans l’imaginaire collectif, ce type de travaux est contraignant et surtout très coûteux. Qu’en est-il en réalité et quels sont les avantages à devenir propriétaire d’un bien à rénover ?

Les maisons ou appartements anciens sont généralement mieux situés que les biens neufs

Cela peut paraître logique, les maisons et appartements déjà construits ont exploité les meilleurs terrains et emplacements, souvent en cœur de ville. Aussi, les nouvelles constructions sont bien souvent situées en périphérie des villes ou dans des lieux moins prisés. Cette caractéristique est également à prendre en compte dans la perspective de revente de votre logement car, étant mieux situé, ce dernier aura davantage de chances de prendre de la valeur dans les années à venir, tout particulièrement s’il a été bien rénové.

Rénover une construction ancienne vous permet de conserver le charme et le cachet de l’ancien

Lorsque l’on achète un bien à rénover, c’est bien souvent un coup de cœur qui nous motive à passer à l’achat. Les poutres anciennes, le parquet en bois massif, la cheminée imposante ou bien encore les moulures au plafond, l’âme d’un lieu qui a déjà vécu, sont autant d’éléments qui font le charme et l’authenticité d’un produit immobilier. En rénovant un tel habitat, vous avez la garantie de profiter d’un logement authentique, qui ne ressemblera à aucun autre !

Acquérir une habitation à rénover vous permet de faire des économies sur le prix d’achat

Une maison ancienne nécessitant des travaux de rénovation est toujours moins onéreuse qu’une habitation récente. Plus les travaux seront importants, plus le coût d’acquisition sera bas, ce dernier prenant en compte le montant du chantier pour la réhabilitation. Il n’est par conséquent pas rare de réaliser une belle plus-value au moment de la revente. C'est d'autant plus le cas avec une grange, à condition que cela soit autorisé.. Autre avantage : des travaux potentiellement lourds ouvrent de nombreuses possibilités de réaménagement, pour avoir un logement vraiment à votre image.

Zoom sur les inconvénients de la rénovation 

Hormis ces avantages, la rénovation comporte quelques inconvénients qu’il est important de prendre en considération avant de vous décider. 

Le montant des travaux de rénovation d’une maison ou d’un appartement est souvent sous-estimé

Lorsque l’on a le coup de cœur pour une bâtisse, il est difficile d’évaluer le coût des travaux à la première visite. Le danger est alors d’acheter une habitation certes moins chère mais de dépenser beaucoup dans le chantier de remise en état. Afin d’éviter ce genre de désagréments, il est préconisé de se faire accompagner d’un architecte dès la première revisite. Ce professionnel sera en mesure de vous indiquer avec précision la nature des travaux à effectuer, une idée de l’enveloppe budgétaire à prévoir et de vous servir de guide quant aux meilleures solutions à adopter.

Des performances thermiques moindres 

Lorsque l’on fait construire sa maison, tout est réalisé au regard des dernières normes énergétiques. Dans le cadre d’une rénovation, même avec une remise aux normes dans les règles de l’art accompagnée d’un renforcement de l’isolation thermique, il est plus difficile de parvenir aux mêmes performances que dans du neuf. Sur le long terme, un bâtiment neuf sera généralement plus économe qu’une maison ancienne même bien rénovée.

Des travaux contraignants 

Les travaux de rénovation d’un bâtiment ancien peuvent s’étaler dans le temps, surtout si l’on décide de ne pas tout faire d’un coup afin de préserver ses finances. Dans certains cas, les acheteurs n’ont alors d’autres choix que de louer un autre bien le temps des travaux, voire même de vivre au milieu du chantier durant une période indéterminée. Une situation qui peut devenir financièrement lourde ou très difficile à vivre si elle dure trop longtemps...

Bon à savoir : en faisant appel à des professionnels, la durée de vos travaux de rénovation sera plus courte. Selon le type de travaux, vous pouvez estimer la durée approximative du chantier. Par exemple, pour la pose d’un sol type carrelage, il faut compter entre 8 et 10 mètres carrés par jour (10 mètres carrés par jour pour un parquet en bois massif). Pour une installation électrique complète, prévoyez de 7 à 10 jours. Un ravalement de façade prendra quant à lui entre 11 et 14 jours selon la surface. Pour une toiture, comptez 15 jours à 1 mois en fonction de la surface à refaire. N’hésitez pas à exiger de votre artisan qu’il s’engage sur une date de fin de chantier afin de pouvoir vous organiser au mieux.

Zoom sur les avantages de la construction

Faire construire sa maison en fait rêver plus d’un. Avoir une maison à son image et être le premier à investir les lieux procure une sensation singulière. Quels sont les avantages de la construction dans le neuf ?

Une maison à la mesure à vos envies et de vos besoins

La construction dans le neuf vous permet de réaliser un logement totalement personnalisé selon vos aspirations. En fonction de votre budget, les possibilités sont multiples, que cela soit à l’intérieur ou à l’extérieur. La seule contrainte ? Le respect du PLU qui régit les projets architecturaux de votre commune.

Une habitation conçue selon les dernières normes énergétiques et environnementales

Les nouvelles constructions sont encadrées par un cahier des charges très stricte en matière de normes énergétiques et environnementales. Par conséquent, en faisant construire votre habitat, vous bénéficiez d’un logement répondant aux derniers critères en matière de confort et économe à l’usage. 

Une construction neuve bénéficie de garanties

Une fois le chantier terminé, vous bénéficiez de la garantie de parfait achèvement d’un an à compter de la livraison des travaux et de la garantie décennale, qui comme son nom l’indique vous couvre 10 ans en cas de malfaçons. Dans le cadre d’une rénovation, vous bénéficierez également de ces garanties, mais uniquement sur les lots de gros œuvre et second œuvre que vous aurez fait rénover.

Zoom sur les inconvénients de la construction  

Toutefois, derrière ce beau projet peuvent également se cacher certaines mauvaises surprises. 

La durée du projet s’étale dans le temps 

Un projet de construction prend généralement du temps. Entre le choix et l’achat du terrain, les délais incompressibles pour obtenir le permis de construire, le début des travaux et la remise des clés, il peut s’écouler entre 12 et 18 mois. En attendant, il faut donc avoir pris ses dispositions pour pouvoir se loger. 

La localisation est souvent moins prisée

C’est l’une des faiblesses d’un projet de construction neuve. En effet, les terrains sont généralement moins bien situés que ceux des maisons anciennes particulièrement dans les zones urbaines et balnéaires. Ceci étant dit, si la perspective de vous éloigner un peu des agglomérations ne vous effraie pas, la construction neuve vous laisse la possibilité de choisir un terrain indépendant dans un emplacement qui vous sied, mais celui-ci sera plus coûteux qu’un achat en lotissement.

Les démarches administratives pour construire dans le neuf sont généralement assez lourdes

En France, pour faire construire sa maison, il faut s’armer de patience ! En effet, selon la localisation du terrain, les démarches peuvent être assez complexes et retarder votre projet. Après l’achat de la parcelle, sa viabilisation, votre demande de permis de construire doit être réalisée dans les règles de l’art si vous souhaitez mettre toutes les chances de votre côté.

Lorsque l’on parle d’achat dans le neuf, on parle d’un achat sur plans dans le cadre d’un programme de promotion immobilière, maison de lotissement ou appartement au sein d’un immeuble qui va être construit.

Le principal avantage de ce type d’acquisition est financier, puisque les frais de notaire d’une telle acquisition ne s’élèveront qu’à 2 à 3% du prix d’achat, contre 8 % en moyenne pour un logement ancien. C’est également une option « clé en main », où vous n’aurez pas (ou peu) à vous soucier du chantier puisque c’est le rôle du promoteur, et où vous bénéficierez des dernières normes en matières de construction.... 

Par contre, il faut savoir que ce type d’acquisition ne laisse encore que très peu de possibilités de personnalisation de votre bien, tant du point de vue des matériaux que des finitions, et que celles-ci chiffrent vite lorsque vous sortez du cahier des charges préétabli. De plus, ce sont des programmes qui s’étalent facilement sur 18 à 36 mois entre la signature du bon de réservation et la remise des clés.

Si vous hésitez encore entre acheter une maison à rénover ou en faire construire une, voici quelques pistes pour vous aider à vous poser les bonnes questions et faire le bon choix.

Votre rapport au temps…

Vous envisagez de déménager et le dilemme construction ou achat se pose à vous ? Le premier élément à prendre en compte concerne votre déménagement : à quelle échéance envisagez-vous de déménager ?  Si la question de l’échéance est la première question à se poser, c’est entre autre parce qu’elle peut rapidement faire pencher la balance en faveur de l’une ou l’autre de ces deux options.

Comme évoqué plus haut, entre la recherche du terrain, l’obtention du permis de construire, le début des travaux et la remise des clés, ce sont jusqu’à 18 mois qui peuvent s’écouler avant que vous n’emménagiez dans votre maison flambant neuve tandis que l’achat d’une maison peut se concrétiser bien plus rapidement : comptez entre 2 et 4 mois de la signature du compromis de vente à la signature de l’acte de vente définitif chez le notaire. Le temps à prévoir pour les travaux dépendra ensuite de la lourdeur de la rénovation à entreprendre, mais dépassera rarement les 6 mois.

Par ailleurs, faire construire sa maison ou acheter un bien ancien pour le réhabiliter est un investissement, tant en termes d’argent que de temps : il s’agit d’une démarche qui vient s’inscrire dans une logique de projet à long terme. Ainsi, si vous envisagez de déménager à nouveau d’ici 3 à 5 ans, il sera bien plus simple d’acheter directement un bien neuf (construit depuis moins de 2 ans ou bien un bien libéré au sein d’un programme immobilier) et ainsi de vous épargner la gestion d’une année de chantier…

Votre capacité à vous projeter

Au-delà de la comparaison en termes de durée des démarches et des travaux, faire construire une maison plutôt que d’en acheter une existante demande de savoir se projeter à partir de plans. Il est alors question de votre capacité à vous projeter.

Si vous êtes du genre à imaginer facilement les volumes, la configuration des espaces et la circulation de la lumière sur la base d’un simple plan, la construction de maison est faite pour vous ! Sans compter le fait que vous aurez une totale liberté pour faire vos choix quant à la disposition des pièces, mais également concernant la consommation énergétique de votre logement, son architecture, ses équipements… Ne vous reste plus qu’à laisser libre-cours à votre imagination !

Si au contraire, vous avez besoin de visiter les lieux pour vous projeter, l’achat d’une maison à rénover sera alors plus adapté.
 

Chantier : votre terrain de jeu préféré ?

Dernière question à vous poser avant de décider d’acheter ou de faire construire : êtes-vous à l’aise avec les travaux ?
Si la réponse est non, optez plutôt pour l’achat d’une maison neuve, ou en très bon état général.
Si les travaux ne vous effraient pas et que vous êtes plutôt du genre à suivre le chantier de A à Z, enfilez votre casquette de maître d’ouvrage : vous êtes fait pour les deux, réhabiliter de l’ancien et faire construire !

Faire construire ou rénover : le point budget

On vous aide à choisir avec un dernier critère bien souvent déterminant : le budget.

Si vous optez pour la construction neuve ou la rénovation, gardez en tête que vous devrez disposer d’un budget assez flexible : en effet il est recommandé de prévoir une marge d’erreur de 10% sur votre devis travaux. Côté taxes, la TVA sera de 20% sur une construction neuve, contre un taux de TVA réduit de 10%, voire même de 5,5% pour les travaux de rénovation énergétique, pour la rénovation d’un bien construit depuis plus de deux ans.

Mais dans le cas de la rénovation d’une maison, les nécessaires petits travaux de rénovation (isolation, électricité, revêtement…) vous permettront de valoriser votre logement sur le long terme, en réalisant une plus-value à la revente, ce qui en fonction du prix d’achat de la maison et de la zone où vous achetez, peut être très intéressant.

Enfin, si vous ne souhaitez pas faire construire dans un lotissement via un promoteur immobilier sachez que les terrains indépendants sont souvent plus chers.