Qu’est-ce qu’une rénovation lourde ?
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Qu’il s’agisse d’entretenir son logement ou bien de le remettre en état, la rénovation intervient afin d’améliorer le confort et les performances énergétiques d’une construction. Lorsque le bâti à rénover présente d’importants dégâts et qu’il n’est pas possible de l’habiter en l’état, ce type de travaux peut prendre beaucoup d’ampleur. Qu’est-ce qu’une rénovation lourde ? Quand faut-il l’envisager ? Combien ça coûte ? Décryptage dans l’article.
La rénovation lourde : qu’est-ce que c’est et quand l’envisager ?
On vous le concède, la seule évocation d’une « rénovation lourde » peut faire peur. Ce terme est en effet souvent associé à des coûts élevés ainsi qu’aux contraintes importantes qui l’accompagne. En réalité, beaucoup ne savent pas véritablement à quoi correspond la rénovation lourde. Pour clarifier les choses, nous faisons le tour d’horizon sur tout ce qu’il y a à savoir.
Les différentes catégories de rénovation
On confond souvent les différents types de rénovation. On distingue trois catégories :
- La rénovation légère qui englobe le plus souvent des travaux uniques un ou deux lots), du type rafraichissement des murs et du sol, changement des fenêtres, remise aux normes de l’électricité, changement de la plomberie, modification d’équipements, réfection de la cuisine ou de la salle de bain, isolation des murs ou de la toiture, etc.
- La rénovation complète, qui consiste à refaire tout son intérieur et qui embarque les travaux cités plus haut, ainsi que les modifications de circulation, création ou suppression de cloisons ou de murs intérieurs... du moment que l’on ne touche pas aux structures porteuses de la maison.
- La rénovation est dite lourde lorsqu’elle embarque des travaux qui touchent à la structure (et qui bénéficient d’ailleurs de la garantie décennale). Ici, on peut reprendre les fondations, refaire un plancher, abattre un mur porteur, remplacer la toiture etc.
Pour vous donner un exemple concret, un aménagement de combles sans intervention sur la charpente ou le plancher entrera dans la catégorie « rénovation complète » parce qu’il embarque de nombreux lots (isolation de la toiture et des pieds de pente, prolongement des réseaux électriques et le cas échéant, de la plomberie, installation d’un chauffage, pose des revêtements et peinture des murs...). Il sera par contre qualifié de rénovation lourde si une intervention sur la charpente ou les planchers s’avère nécessaire.
Bon à savoir : certaines rénovations complètes sont considérées au sens fiscal comme de la construction neuve et se voient appliquer le taux de TVA à 20 % (contre 5,5 % pour de la rénovation énergétique et 10% pour de la rénovation classique).
Il s’agit des rénovations dont les travaux cochent toutes ces cases de l’attestation de TVA que vous devrez remplir avant de lancer les travaux :
- Plancher qui ne déterminent pas la résistance ou la rigidité de l’ouvrage
- Huisseries extérieures
- Cloisons intérieures
- Installation sanitaires et de plomberie
- Installations électriques
- Système de chauffage
Dans quels cas envisager des travaux de rénovation lourde ?
Lorsque l’on vit dans une maison ou un appartement ancien, la remise en état passe souvent par de petites restaurations qui ne s’avèrent pas toujours durables ou efficaces. Aussi, entreprendre une rénovation lourde n’est pas toujours aisé et l’on ne sait pas toujours à quel moment c’est nécessaire. Pour vous guider, voici quelques exemples concrets de situations dans lesquelles vous devez envisager ce type de chantier.
Des murs présentant des fissures d’ordre structurel
Qu’ils s’agissent de murs de façade ou bien à l’intérieur, lorsque vous constatez d’importantes fissures (de plus de 2 mm), il est important d’agir vite. En effet, en plus de nuire à l’esthétique de votre maison, celles-ci peuvent surtout compromettre la solidité du bâtiment. Mieux vaut ne pas attendre pour faire intervenir un professionnel et réaliser les travaux qui s’imposent. Ce type de défaut structurel sera généralement pallié par une reprise des fondations ou un renforcement de la structure porteuse du bâtiment, un cerclage par exemple.
Des planchers porteurs abimés
Constitués principalement de béton ou de bois, les planchers porteurs peuvent s’endommager au fil du temps. Une rénovation lourde est à prévoir pour les renforcer ou les remplacer complètement s’ils ne sont plus aptes à remplir leur rôle. Pour rénover un plancher, il y a plusieurs solutions, en fonction de son degré de vétusté : le doublage de plancher, le remplacement des solives déficientes ou, lorsqu’il est vraiment trop délabré, le curage de la maison pour poser un nouveau plancher porteur.
La création d’ouvertures dans votre façade
Envie de plus de lumière ? Si vous voulez faire percer un ou plusieurs murs porteurs pour installer des fenêtres ou une baie vitrée supplémentaires, c’est bien d’une rénovation lourde qu’il s’agit.
La réalisation d’une extension de maison
Vous vous sentez trop à l’étroit chez vous ? Plutôt que de déménager, la réalisation d’une extension verticale ou horizontale est une bonne solution. Entraînant d’importants travaux, ce type de projet nécessite, comme évoqué plus haut, un permis de construire.
Les obligations incombant aux travaux de rénovation lourde
Le permis de construire
Contrairement à ce que l’on pourrait penser, le permis de construire n’est pas obligatoire dans tous les cas de rénovations lourdes. En effet, s’il s’agit de travaux qui ne modifient pas l’aspect extérieur de la maison (comme une réfection de toiture à l’identique ou la suppression d’un mur porteur intérieur), aucune démarche n’est nécessaire.
Si vous modifiez l’aspect de la façade (ajout d’une fenêtre ou d’une baie vitrée, de fenêtres de toits dans le cadre de votre réfection de toiture, modification de l’enduit de façade...), il vous faudra faire une déclaration préalable de travaux.
En revanche, le permis de construire est obligatoire en ce qui concerne des modifications importantes dans une construction. Il peut s’agir notamment d’un agrandissement de plus de 20 mètres carrés de la surface de plancher, ou bien les interventions sur la structure du bâtiment qui s’accompagnent d’un changement de destination.
Il faut savoir que l’obtention d’un permis est plus longue à obtenir qu’une simple déclaration préalable : comptez entre 2 et 4 mois, plus les deux mois d’apurement du délai de recours aux tiers.
L’assurance dommage-ouvrage
Dans le cadre d’un chantier de rénovation lourde, l’assurance dommage-ouvrage est régie en France par la loi Spinetta et est obligatoire. Faisant suite à la garantie de parfait achèvement d’un an, elle expire en même temps que la garantie décennale. C’est à vous en tant que maître d’ouvrage de souscrire à cette assurance. En cas de malfaçons, elle vous permet d’obtenir une indemnisation dans un délai de 60 jours.
L’intervention d’un architecte
Très utile dans les travaux de rénovation, l’architecte n’est cependant pas obligatoire en rénovation lourde de maison individuelle, à moins que vos travaux n’intègrent des agrandissements qui portent à plus de 150 m² la surface habitable de votre logement.
Elle est par contre obligatoire si votre logement est en copropriété. Toutefois, faire appel à ce professionnel est fortement recommandé. En plus de vous apporter de précieux conseils, il coordonne par ailleurs l’ensemble des entreprises intervenant sur votre chantier et devient l’interlocuteur principal à qui s’adresser jusqu’à l’aboutissement du projet.
A noter : pour les travaux ayant un impact sur la structure du bâtiment, votre architecte ou votre maitre d’œuvre d’appuiera sur les calculs d’un bureau d’étude afin de bien dimensionner les systèmes de renfort nécessaires.
Quel budget faut-il consacrer à une rénovation lourde ?
Le coût d’une rénovation lourde dépend de nombreux facteurs et notamment de l’état du bâtiment ainsi que des matériaux utilisés pour les travaux. Cela étant, il faut prévoir un prix moyen compris entre 1000 et 1500 euros du mètre carré pour ce type de chantier auquel il est prudent d’ajouter une marge de 10% supplémentaire afin de faire face aux imprévus.
Dans tous les cas, il est recommandé de comparer au moins deux devis d’entreprise générale du bâtiment qualifiées avant de se lancer dans ces travaux.
