Mur mitoyen ou clôture : connaissez-vous vos droits et obligations ?

La mitoyenneté, vous en entendez souvent parler mais concrètement, qu’est-ce que c’est ? C’est une forme de copropriété des clôtures, qu’il s’agisse d’une haie, d’un mur, ou d’une barrière, dès qu’ils sont situés à cheval sur la limite séparative de 2 terrains. Qui dit mitoyenneté dit donc voisins !

Trois exceptions sont cependant à connaître et dans ces cas, le mur n’est pas mitoyen :

• S’il existe une pente unique à son sommet, le mur est dit appartenir exclusivement au propriétaire du côté duquel se trouve la pente.
• Si on trouve des tuiles ou corniches d’un seul côté, le mur appartient au propriétaire du côté duquel se trouve lesdites tuiles ou corniches.
• Si l’un des terrains est construit et l’autre non, on considère que le mur appartient au propriétaire du terrain construit.

Vous ne le saviez peut-être pas mais la hauteur d’un mur de clôture mitoyen est limitée en fonction de votre lieu de résidence. Si vous habitez par exemple dans une ville de plus de 50 000 habitants, la hauteur du mur mitoyen ne devra pas dépasser 3,20 m, contre 2,60 m dans les autres villes, ainsi que le stipule le Code civil.

Cependant, tout comme la pose de volet ou la couleur de votre façade, votre mur mitoyen peut être soumis à des règles spécifiques, précisées dans le Plan Local d’Urbanisme (PLU). Pensez à bien consulter le PLU de votre ville en amont pour tout faire dans les règles de l’art.  

Avant d’entreprendre la construction d’un mur ou d’une clôture de plus de 2 m, vous devez effectuer une déclaration préalable de travaux. Le délai d’instruction est généralement d’un mois. Sachez cependant qu’il peut être porté à 2 mois si votre terrain se situe dans une zone protégée ou à proximité d’un monument historique, et qu’avant de vous lancer dans les travaux, il est fortement recommandé d’attendre le délai d’apurement du recours aux tiers (2 mois après affichage de l’autorisation), sous peine de devoir tout démolir...

Pour que la construction de votre mur ne soit pas contestable, celui-ci ne doit pas empiéter sur la propriété de votre voisin. Il pourra sinon déposer un recours afin de le faire démolir.

En cas de doute ou de litige sur les limites de propriété, n'hésitez pas à recourir aux services d'un géomètre expert, qui effectuera des mesures précises et les délimitera précisément.

Enfin, si vous prenez la décision avec votre voisin de construire un mur mitoyen, celui-ci sera érigé sur la limite séparative entre vos 2 terrains. Vous devrez donner tous les deux votre accord sur le devis et une convention de mitoyenneté sera ensuite établie devant notaire.

Pour des questions de sécurité ou d’esthétisme, le mur mitoyen doit être entretenu. Les frais engendrés par cet entretien devront donc être partagés entre copropriétaires.

Attention, si vous avez déjà fait les travaux sans l’accord de votre voisin, ce dernier sera en droit de refuser d’acquitter sa quote-part.

Si votre voisin ne compte pas participer à cet entretien régulier, il lui est possible de vous céder le mur ou bien de renoncer à cette mitoyenneté. Le mur deviendra donc privatif et vous en serez l’unique propriétaire. Lors de travaux ou pour l’entretien, vous n’aurez plus à consulter votre voisin.

Pour effectuer cette démarche, vous devrez tous deux vous rendre chez le notaire pour que votre voisin signe l’acte d’abandon de mitoyenneté.

Une fois le mur mitoyen construit, différents travaux sont envisageables. Vous pourrez, tout en respectant les règles locales d’urbanisme, surélever le mur pour avoir un peu plus d’intimité. Dans ce cas-là, la consultation de votre voisin n’est pas indispensable… mais fortement recommandée ! Pour officialiser cette démarche, envoyez-lui une lettre recommandée avec accusé de réception. Sachez que les coûts de surélévation et l’entretien seront à votre charge, et que vous serez l’unique propriétaire de cette partie surélevée, ce qui confèrera à votre mur un statut juridique un peu complexe…

Autre aménagement possible, adosser une construction au mur mitoyen, donnant de votre côté. Comme pour la surélévation, vous devrez d’abord en parler avec voisin puis faire appel à un professionnel pour savoir si le mur est, ou non, assez solide pour porter votre projet.

Si la séparation entre vos terrains est faite à partir de plantations, vous aurez presque les mêmes droits et obligations qu’avec un mur mitoyen.

Voici cependant les quelques subtilités à connaître :

• Le copropriétaire d’une haie mitoyenne peut la remplacer seulement de son côté par un mur privatif.
• Les fruits issus d’une haie mitoyenne devront être partagés de moitié, peu importe le côté où ils se situent et où ils tombent !

Le sujet de la mitoyenneté est complexe et peut entraîner quelques tensions entre voisins. Dès le début de vos travaux, il est conseillé de formaliser par écrit les accords pris avec vos voisins, et comme évoqué plus haut, de recourir aux services d'un géomètre expert en cas de doute ou de litige sur les limites de copropriété. Si un litige apparaît, essayez de ne jamais rompre le contact. Dans le cas contraire, contactez d’abord la Maison de la justice et du droit de votre ville pour tenter de résoudre ce litige à l’amiable.