Rénovation d’appartement : bien préparer son projet, bien suivre son chantier

Quelle que soit l’envergure de vos travaux de rénovation, il est capital de bien préparer votre chantier en amont pour éviter les mauvaises surprises. L’objectif pour ce type d’opération est d’allier ancien et moderne pour redonner une seconde jeunesse à votre intérieur tout en le transformant selon vos besoins, vos goûts, sans oublier votre porte-monnaie. Voici l’essentiel des étapes à suivre pour envisager votre projet de manière sereine. 

Avoir connaissance de l’appartement à rénover

Comme pour n’importe quel type de rénovation, il est primordial dans un premier temps de connaître les diverses caractéristiques de l’appartement que vous souhaitez rénover. En cas d’achat, sachez que le propriétaire a l’obligation de faire réaliser certains diagnostics : gaz, électricité, plomb, termite, amiante, etc...

Le diagnostic de performance énergétique, s’il est lui aussi obligatoire, peut parfois être vierge (cas d’un immeuble ancien ou au chauffage collectif et en l’absence d’historique de factures d’énergie). Au sein d’un appartement construit après 1948, l’étude se concentrera sur les fenêtres et l’isolation thermique par l’intérieur (ITI).

Par ailleurs, certaines informations telles que l’année de construction de l’immeuble et la zone géographique dans laquelle il se situe, peuvent être utiles à connaître. Dans votre état des lieux du logement, n’omettez pas de vérifier l’état des installations de plomberie afin de vérifier leur bon fonctionnement. Identifiez les murs porteurs que vous souhaiteriez le cas échéant ouvrir. Avec ces connaissances, vous pouvez déjà avoir un premier aperçu du type de rénovation nécessaire (gros œuvre, second œuvre ou simple rafraîchissement). Vous pouvez également avoir une idée des différents postes de travaux utiles ainsi que de l’enveloppe budgétaire à prévoir. 

Avoir dessiné un plan précis

Qu’il s’agisse d’un studio ou d’un T4, visualiser l’espace de son appartement n’est pas toujours évident. Par ailleurs, pour optimiser chaque pièce et évaluer les différentes possibilités qui s’offrent à vous dans le cadre de votre rénovation, il est capital d’avoir un plan précis de l’habitat.

Lorsque vous faites l’acquisition d’un appartement ou d’un bien immobilier en copropriété, un plan métré vous est obligatoirement fourni. Toutefois, si vous n’en avez pas, vous pouvez demander à un architecte d’en effectuer un. Ce professionnel peut réaliser à la fois le plan de l’appartement tel qu’il existe au moment présent, et le plan de ce qu’il pourrait devenir après les travaux de rénovation. Cela peut vous permettre d’avoir un aperçu plus concret du résultat final.

Au regard des caractéristiques de l’appartement et des propositions de l’architecte, vous êtes à même de pouvoir établir un budget travaux. Même si celui-ci n’est pas très précis au départ, vous pouvez néanmoins définir une fourchette. Pour des travaux de rafraîchissement, comptez entre 90 et 300 euros du mètre carré ; pour une rénovation complète, prévoyez un coût compris entre 700 et 1100 euros du mètre carré ; enfin pour des travaux de gros œuvre, le budget oscille généralement entre 1100 et 1500 euros du mètre carré, mais il est rare de supporter seul le coût de ce type de travaux, qui sont de l’ordre des travaux de copropriété - à moins d’être propriétaire de l’intégralité de l’immeuble !

Ce n’est qu’à partir du moment où votre projet sera bien défini et que vos devis seront établis que vous aurez une idée beaucoup plus précise du coût de votre rénovation. Afin d’obtenir le meilleur rapport qualité-prix, demandez la réalisation de plusieurs devis pour le même poste de travaux.

Vous connaissez le budget à consacrer à vos travaux de rénovation, vous avez réalisé les devis nécessaires et rassemblé le budget utile, il s’agit à présent de planifier le chantier. Cette planification va se faire en fonction de la nature des travaux et des artisans auxquels vous faites appel. Ainsi, on sait par exemple que le gros œuvre (démolition de murs porteurs, ouverture de plancher) doit être réalisé avant le second œuvre (électricité, cloisonnement, plomberie), qui lui sera prioritaire par rapport aux travaux d’aménagement, de finitions et de décoration. 

Pour piloter au mieux les différents artisans qui interviennent sur votre chantier, il peut être judicieux de faire appel à un maître d’œuvre. Un planning détaillant les différentes étapes des travaux et les délais de réalisation peut être effectué en parallèle et communiqué aux différents intervenants. 

Choisir les matériaux adaptés

Le choix des matériaux pour la rénovation d’un appartement ou d’un studio est souvent plus simple que lorsqu’il s’agit de remettre en état une maison. En effet, il ne s’agit pas ici de restaurer une façade ancienne ou de refaire à l’identique une ancienne toiture. Néanmoins, il est primordial de sélectionner des matériaux qui soient sains afin de préserver la qualité de l’air intérieur et qui soient par ailleurs compatibles avec le mode constructif et les matériaux de l’immeuble. 

Pour ce qui est du choix de l’isolant, ne lésinez pas sur la qualité afin de profiter d’un bon confort thermique à la fois été comme hiver, sans avoir à trop rogner sur votre espace. Par exemple, la mise en place d’une isolation sous vide (panneaux Isovip) vous fera gagner une place significative par rapport à un autre système d’isolation : même si l’investissement de départ est plus élevé, l’opération se révèle intéressante dans les centres-ville où le m² atteint parfois un prix astronomique. De plus, les économies d’énergie engendrées vous feront réaliser très rapidement des économies non négligeables. 

Décider de faire appel à des professionnels ou opter pour l’auto-rénovation ?

Lorsque l’on décide d’entreprendre des travaux de rénovation pour son appartement, il peut être tentant de se pencher vers l’auto-rénovation. Moins coûteuse, cette alternative reste toutefois réservée aux excellents bricoleurs ou aux simples travaux d’aménagement et finitions. 

Faire appel à un professionnel est généralement recommandé pour un résultat qualitatif, durable et respectueux des normes en vigueur. Grâce à lui, vous pouvez également gagner du temps dans vos travaux, bénéficier de conseils personnalisés et avoir la sécurité des garanties. 

D’autre part, en confiant votre rénovation d’appartement à des artisans, vous pouvez bénéficier de la TVA à 10% et prétendre à de multiples subventions dans le cadre d’une rénovation énergétique. Afin de bénéficier des aides financières accordées par l’État aux particuliers qui décident d’effectuer des travaux de rénovation énergétique, pensez à sélectionner des artisans certifiés RGE (Reconnus Garants de l’Environnement). 

Avoir connaissance des autorisations et obligations légales

Prenez un carnet et un crayon, il est temps de prendre note des autorisations et obligations légales qui s’appliquent à votre chantier. Voici ce qu’il faut retenir. 

• En cas de remplacement des fenêtres : il est important de savoir si vous vous situez en zone sauvegardée ou au sein d’un immeuble classé car certains matériaux peuvent vous être imposés. D’autre part, pensez à demander conseil au syndic et à déposer une déclaration de travaux en mairie si vous souhaitez changer le modèle ou le matériau de la fenêtre d’origine. En effet, ce type de travaux modifiant l’aspect de la façade extérieur, il est soumis à autorisation préalable de travaux.

• Des travaux conformes aux normes en vigueur : que cela concerne le remplacement du système électrique, de la plomberie ou toute opération de rénovation énergétique, vos travaux doivent être en phase avec les normes en vigueur. 

• Des travaux en règle vis-à-vis de la copropriété : en amont de vos travaux, il est indispensable de connaître les règles de votre copropriété, répertoriées au sein du règlement de copropriété. Parties communes et espace privé ne sont pas toujours évidents à appréhender, certains éléments tels que les canalisations ou encore la porte d’entrée mais aussi les sols, balcons, étant souvent considérés comme communs. Une intervention va alors nécessiter l’aval du syndic. D’autre part, en cas de démolition d’un mur porteur, de création d’un velux, de changement de système de chauffage si celui est collectif ou d’ouverture d’une trémie dans le plancher pour créer un duplex, une autorisation de la copropriété sera également requise. Veillez par ailleurs à maintenir le confort acoustique des autres occupants de l’immeuble : en cas de changement de revêtement de sol par exemple, celui-ci doit être doté d’une performance acoustique au moins égale à l’ancien. Sachez que chaque règlement de copropriété dispose de ses propres spécificités et contraintes.

Avant de démarrer vos travaux de rénovation, il est conseillé de réaliser un état des lieux des parties communes de l’immeuble afin de vous protéger si d’éventuels litiges avec vos voisins devaient advenir.

Ne pas oublier les aspects purement pratiques des travaux

Les travaux de rénovation sont souvent source de stress et de contraintes. Aussi, pour ne pas subir trop d’inconfort pendant cette période, il est recommandé de penser aux aspects pratiques et purement logistiques. Interrogez-vous par exemple sur votre lieu de logement pendant la durée des travaux et songez à intégrer une solution d’hébergement provisoire dans votre budget si vous n’avez pas d’amis ou de famille susceptible de vous accueillir durant les travaux.

Votre projet est clairement défini, vos plans sont dessinés, vos devis sont au point et vos travaux de rénovation sont sur le point de commencer ? Voici comment suivre votre chantier et éviter les déconvenues. 

Une préparation méticuleuse du chantier vous permet de gagner du temps et d’éviter les imprévus. En entérinant le plus d’éléments possible en amont, vous vous assurez un déroulement fluide des travaux. N’oubliez d’établir un cahier des charges précis détaillant vos attentes et mettez au point un planning de coordination des différents corps de métier qui interviennent pour rénover votre appartement. Si vous n’avez pas le temps ou les compétences pour le faire, un maître d’œuvre peut s’en charger à votre place. 

Identifier et protéger les éléments que vous souhaitez conserver

Une rénovation d’appartement ou de studio ne signifie pas qu’il faille tout remplacer et remettre à neuf. Certains éléments anciens peuvent apporter énormément de charme à votre intérieur (poutres apparentes dans le salon, baignoire vintage dans la salle de bain, carrelage ancien dans l’entrée, cheminée, etc.). Aussi, il est judicieux d’identifier les différentes parties de l’existant que vous souhaitez garder à l’identique. Celles-ci doivent être soigneusement protégées afin de ne pas risquer d’être endommagées lors du chantier. 

Préparer un espace propre et net

Pour faciliter le travail des artisans, il est important de libérer l’espace. Ainsi, les gravats causés par la démolition de murs ou de cloisons doivent être nettoyés et les pièces doivent être dégagées (ne laissez aucune affaire ou meuble qui pourrait gêner les artisans). 

Être présent

La communication est la clef de travaux réussis. Essayez le plus possible de vous rendre sur votre chantier afin d’échanger avec les artisans ou le maître d’œuvre si vous en avez un. Contrôlez l’avancée des travaux et assurez-vous que le chantier répond à vos attentes. Vérifiez également que les matériaux utilisés correspondent à ceux que vous avez choisis. Pour éviter tout malentendu, il est judicieux d’organiser régulièrement une réunion de chantier afin d’établir un compte-rendu de l’avancée des travaux et de répondre aux éventuelles problématiques.

N’oubliez pas de prendre des photos au fil des travaux, et notamment des parties qui seront ensuite cachées. Elles peuvent se révéler utiles en cas de contentieux ultérieur.

Réceptionner les travaux

Cette étape finale tant attendue ne doit pas être négligée. Avant de signer le procès-verbal de réception des travaux, assurez-vous que tout a été réalisé selon vos souhaits. En cas de doute, vous pouvez émettre une réserve et programmer une nouvelle date de livraison de chantier.

Établir un budget travaux n’est pas une tâche aisée car de multiples facteurs peuvent influer ce coût. Quels sont-ils ? En voici quelques illustrations concrètes. 

La surface du logement

Cela peut paraître logique. Rénover un studio ne vous coûtera pas le même prix que rénover un T4. Par contre, le prix au m² pour rénover un studio sera proportionnellement plus élevé que pour rénover un grand appartement. On estime la rénovation complète d’un studio comprise entre 20 000 et 35 000 euros. Pour un appartement de 80 mètres carrés, il faut compter entre 50 000 et 90 000 euros. 

L’état de l’appartement

Plus l’appartement est ancien et moins il a subi de rénovations, plus le chantier risque d’être important (remise aux normes complète, réagencement des pièces, création d’une nouvelle cuisine et salle de bain, modernisation etc.). 

Le type de travaux

Du simple rafraîchissement au gros œuvre, les prix peuvent faire le grand écart. Par conséquent, il est important d’identifier dès l’état des lieux de départ l’envergure du chantier. 

La qualité des matériaux et des équipements

Plus vous optez pour des matériaux rares et haut de gamme, plus la facture sera salée. Pour faire des économies, l’utilisation de matériaux standards sera privilégiée.

L’intervention de spécialistes

Faire appel à un maître d’œuvre, un architecte d’intérieur ou encore un bureau d’études techniques est souvent gage de qualité. Néanmoins, leur expertise a un coût à prendre en compte dans votre budget.