Surélévation de maison : pourquoi, comment et à quel prix ?
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Vous commencez à vous sentir à l’étroit chez vous ? Vous avez envie de créer une ou plusieurs chambres supplémentaires, un coin jeux pour les enfants, un bureau dans votre maison, mais n’avez pas l’espace nécessaire sur votre terrain pour réaliser une extension horizontale ? La surélévation est une solution idéale pour gagner en surface habitable sans augmenter l’emprise au sol de votre maison. Celle-ci requiert généralement d’importants travaux et exige de remplir des formalités spécifiques. Quels sont les avantages de la surélévation ? Quelles sont les démarches et quelles précautions techniques prendre quand on veut surélever sa maison ? Quel prix prévoir pour ce type d’agrandissement ? Décryptage et conseils dans notre dossier.
Les bonnes raisons de surélever sa maison
Egalement appelée « exhaussement » ou « extension verticale », la surélévation d’une maison désigne le fait de créer un ou même plusieurs étages supplémentaires afin de gagner en surface habitable sans modifier l’emprise au sol de votre domicile. La surélévation consiste donc à agrandir sa maison en y ajoutant un étage - voire plusieurs - tout en conservant la toiture (qui est déposée puis reposée). On gagne une belle hauteur entre les combles et le plafond actuel, là où l’aménagement des combles consiste simplement à rendre habitable l’espace sous les pentes du toit en l’aménageant et en le rentabilisant au maximum.
Une excellente solution donc pour agrandir afin de réaliser une ou plusieurs pièces supplémentaires. Si vous optez pour une surélévation totale sur une maison de plain-pied par exemple, vous pourrez doubler votre surface habitable ! Votre maison prend ainsi de la hauteur et prend en même temps de la valeur…
Par ailleurs, si la couverture ou la charpente de votre maison présentent des faiblesses, la surélévation est également une excellente occasion de les rénover. Autant mutualiser le coût de votre rénovation de toiture en faisant un agrandissement via l’aménagement des combles dans le même temps…
Au regard de vos besoins et de votre budget, les options sont assez vastes. Vous pouvez ainsi ne créer qu’un demi-étage pour aménager un bureau par exemple et aménager un balcon - terrasse d’appoint sur l’espace restant ou au contraire étendre votre surface d’habitation sur deux étages ! La surélévation permet aussi de créer, si on le souhaite, une pièce atypique dans sa maison, par exemple un loft à l’étage réservé aux enfants devenus grands…
Enfin, dans certains cas, la surélévation est le seul et unique moyen d’agrandir un logement, notamment si votre maison occupe déjà toute la surface constructible (c’est souvent le cas en milieu urbain), ou si l’espace au sol restant n’est pas suffisante pour votre projet. Et dans le cas où le terrain est suffisant et pourrait être construit, rehausser sa maison pour l’agrandir permet de préserver le jardin.
Les démarches à effectuer avant de surélever sa maison
Consulter les règles d’urbanisme de votre commune
En France, la construction ou l’extension de maison est régie par les règles d’urbanisme.
Ces dernières sont définies dans chaque commune grâce au PLU (Plan Local d’Urbanisme) que vous pourrez consulter librement dans votre mairie. Il vous renseignera notamment sur la hauteur maximale d’un bâtiment (bon à savoir pour une extension verticale), le choix des matériaux ou encore des coloris de votre toiture ou de votre façade.
Demander une autorisation de travaux
Une fois la faisabilité de votre projet de surélévation de maison établie, il vous faudra entreprendre quelques formalités administratives.
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Si vous prévoyez d’ajouter une surface de plancher comprise entre 5 et 20 m² (ou 40 m² en zone urbaine dans les communes dotées d’un plan local d’urbanisme), une simple déclaration de travaux sera nécessaire (sauf si votre maison est située dans une zone sensible ou classée).
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Si la surface dépasse les 20 m² ou 40 m² en zone urbaine (ce qui est le cas le plus fréquent pour une surélévation de maison), vous devrez demander un permis de construire. Même chose si les travaux ont pour effet de modifier les structures porteuses ou la façade du bâtiment et qu’ils s’accompagnent d’un changement de destination ou de sous destination, peu importe la surface créée.
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Si la surface habitable totale dépasse les 150 m² après l’ajout d’un étage, le recours à un architecte est obligatoire.
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Enfin, une autorisation pour échafaudages ou grue est indispensable si ces équipements risquent d’empiéter sur la voie publique. On parle d'une autorisation d'occuper le domaine public routier pour une emprise de chantier.
Vous devrez attendre en moyenne un mois pour avoir une réponse de votre demande préalable de travaux et de deux à trois mois pour un permis de construire. Notez que tous les projets non conformes au PLU ne pourront pas être réalisés.
Bon à savoir : n’oubliez pas d’informer votre assureur des modifications apportées à votre maison : votre contrat multirisques habitation va logiquement être modifié puisque la surface habitable change. D’autre part, il faudra déclarer l’agrandissement auprès du service des impôts, dans les 90 jours suivants la réalisation des travaux. Ce changement va augmenter votre taxe d’habitation et votre taxe foncière.
La surélévation de maison en pratique
Avant de se lancer dans ce projet, il est important d’étudier attentivement certains points.
Il faut d’abord vérifier que la structure de la maison permet cette surélévation. En clair ? Que les fondations, les murs et la charpente existants sont suffisamment solides pour supporter le poids supplémentaire que représente ce nouvel espace. Cet audit, à faire réaliser par un bureau d’études spécialisé, permettra de déterminer la meilleure technique à mettre en œuvre.
Le choix du matériau utilisé dépend également de la structure. Si les fondations et la structure actuelles de la maison sont suffisamment solides, vous pourrez opter pour une ossature en béton. À défaut, vous pourrez soit faire renforcer les fondations de votre maison, soit vous tourner vers le bois, plus léger et bien plus simple à mettre en œuvre. L’ossature métallique est également une option.
Vous avez également le choix entre la surélévation totale, c’est-à-dire sur toute la superficie au sol de la maison, ou partielle, sur une seule partie de la maison (par exemple le garage). L’ampleur des travaux dépendra de l’option choisie puisque, selon les cas, la totalité ou seulement une partie de la toiture sera déposée.
Dans certains cas – par exemple s’il faut changer la pente du toit – il faudra modifier la charpente ou en construire une nouvelle.
Lors d’une extension verticale de maison, on sous-estime souvent l’emplacement de l’escalier. Si votre maison dispose déjà d’un étage, le mieux est de le prolonger pour lui permettre de desservir la surélévation. De cette manière, vous éviterez de perdre de la place. Gardez en tête qu’un escalier occupe en moyenne 4 mètres carrés par étage ce qui n’est pas négligeable. Lors d’une création d’escalier, le mieux est de demander conseil à un architecte afin d’obtenir le meilleur aménagement possible.
Comment estimer le prix d’une surélévation ?
Alors que l’on pourrait penser, à première vue, que ce type d’agrandissement est plus simple à réaliser et donc moins coûteux qu’une extension latérale (création d’une nouvelle pièce en augmentant l’emprise au sol de la maison), c’est faux !
En effet, les travaux de surélévation requièrent une grande technicité : il ne s’agit pas seulement d’un aménagement de combles, votre toiture existante doit être déposée, vos murs et votre charpente rehaussés, puis la toiture reposée (sauf si elle est en trop mauvaise état, auquel cas il faut en poser une nouvelle). Les travaux peuvent donc se révéler onéreux et mieux vaut bien anticiper la question du prix avant de se lancer.
Autant le préciser d’emblée : il n’est pas facile de calculer le budget-type pour une surélévation de maison. Et ce n’est pas de la mauvaise volonté. Le coût peut en effet varier fortement en fonction de chaque projet.
En moyenne, comptez un prix entre 1 800 et 2 500 € TTC par mètre carré ajouté, aménagement compris, sur une maison saine. Mais le prix final des travaux dépend véritablement d’un certain nombre de paramètres : ampleur de l’agrandissement, qualité du bâti existant, pente, forme et choix du matériau de toiture, aménagement éventuel d’une terrasse, nombre de fenêtres, type de pièces accueillies, revêtements intérieurs et extérieurs, type d’isolation, auront bien évidement leur impact sur le prix.
Notre simulateur de prix vous permet d’avoir gratuitement une vision précise du coût des travaux en fonction de ces paramètres.
Voici les éléments clés à faire évaluer dans le devis pour que le coût de la surélévation de votre maison ne prenne pas trop de hauteur.
La surface de la surélévation
Bien sûr, le coût au m² de votre surélévation de maison ne sera pas le même si vous optez pour une surélévation partielle (seulement une partie du toit est rehaussée) ou totale (c’est-à-dire que vous élevez l’ensemble de votre toiture pour doubler votre espace habitable).
Toutefois, le prix ne passe pas forcément du simple au double si vous voyez les choses en grand. Il peut même être dégressif, plus le nombre de mètres carrés augmente. Par exemple, entre une extension de 20 m² et une de 40 m², le coût ne sera pas forcément multiplié par 2, mais par un coefficient de 1,2.
La qualité de la structure existante
Avant de vous lancer dans une surélévation de maison, il faut s’assurer que la structure actuelle du bâtiment (fondations, murs porteurs, charpente) résistera au poids du futur étage.
Pour cela, il est plus que recommandé de faire appel à un bureau d’études spécialisé qui saura non seulement déterminer si votre structure existante est saine, mais surtout si elle est prête à supporter la surcharge créée par la surélévation ou si elle nécessite un renforcement. Pensez donc à ajouter à votre « cagnotte surélévation » le coût de l’étude (entre 1 500 et 2 500 €, selon la maison et le projet, pour 2 jours d’analyse qui comprennent une visite technique, la réalisation de l’étude, l’émission d’un rapport expliqué au client), ainsi que les éventuels travaux à réaliser pour la rendre plus solide.
La construction de la surélévation : du matériau à l’isolation
Béton, parpaing, bois, métal… Le matériau que vous choisirez pour construire la structure de votre surélévation peut aussi impacter votre enveloppe travaux. L’ossature en bois est souvent conseillée pour les projets d’extension par le haut. D’abord, parce qu’elle est rapide à construire. Ensuite, parce que le bois est 5 fois plus léger que le béton et qu’il limite donc la surcharge liée au nouvel étage. En vous épargnant ainsi de lourds travaux, ce mode constructif se révèle plus économique.
Autre coût essentiel à ne pas négliger : l’isolation thermique et acoustique des murs, du toit et du plancher intermédiaire entre la surélévation et les pièces inférieures. Là aussi, les prix varient en fonction des matériaux et des techniques utilisées. Un conseil : pensez au confort d’été en choisissant un isolant qui permette d’éviter la surchauffe en cas de fortes chaleurs. La température a tendance à vite monter sous les toits !
Enfin, n’oubliez pas de deviser l’installation de fenêtres ou autres ouvertures. Pour un maximum de confort et une bonne étanchéité à l’air, elles doivent, elles aussi, être performantes d’un point de vue thermique.
La modification de la pente du toit
Lorsque l’on construit une surélévation, il est souvent nécessaire de modifier la pente du toit pour pouvoir accueillir le nouvel espace. C’est notamment le cas si vous prévoyez de transformer votre toit pentu en toit-terrasse, mais cela peut aussi arriver avec une pente similaire. Il faudra alors non seulement contacter un professionnel (architecte ou maître d’œuvre expert en extension par le haut) pour vérifier la faisabilité et, si vous avez le feu vert, un charpentier devra intervenir pour adapter la charpente. Tout cela implique un coût supplémentaire sur la facture des travaux. À prendre en compte donc !
La typologie de la ou des nouvelles pièces
Aménager une salle de bains ou une cuisine à l’étage suppose de faire monter des arrivées d’eau, de prévoir des évacuations, de raccorder la pièce à l’électricité, mais aussi et surtout d’installer des équipements adaptés à ce type de pièces (mobilier, sanitaires, revêtements…).
Les travaux seront donc plus lourds et plus chers que si vous souhaitez créer une chambre ou un bureau (pour lesquels un raccordement électrique et la mise en place d’un système de chauffage seront suffisants). Veillez à étudier vos besoins et les coûts associés bien en amont pour éviter les mauvaises surprises.
L’installation de l’escalier
Autre coût à inscrire à votre budget surélévation : la pose d’un escalier, s’il n’est déjà présent, pour pouvoir accéder à l’étage. Les fourchettes de prix sont très variables en fonction de la forme (droit, tournant, en spirale…), du matériau et de la conception de l’escalier. Par exemple, comptez environ 500 € pour un modèle droit en bois standard (c’est le moins cher). En revanche, si votre espace disponible est atypique ou que vous souhaitez bâtir un escalier en pierre ou en verre, il faudra sûrement opter pour du sur-mesure, ce qui peut faire rapidement grimper la facture !
En outre, il vous faudra peut-être créer une trémie si elle n’existe pas déjà. Dans ce cas, prévoyez de 1 000 à 1 500 € pour réaliser une ouverture dans un plancher bois et jusqu’à plus de 5 000 € pour un sciage dans du béton armé.
L’aménagement de la surélévation
Une fois le gros œuvre budgété, il ne faut pas oublier de prendre en compte les travaux d’aménagement et de finition. En d’autres termes : la pose d’un revêtement de sol (parquet, carrelage, vinyle, moquette…), les peintures, l’installation électrique (conforme à la norme NFC 15-100 avec, souvent, la pose d’un tableau électrique secondaire), l’accès à internet, etc.
La ventilation
Outre le chauffage, il est également important de penser à l’installation (et donc aux coûts qui y sont liés) d’un système de ventilation efficace dans votre surélévation. Vous pouvez, par exemple, opter pour une VMC double flux afin d’améliorer la qualité de l’air et garantir une température agréable été comme hiver. Si votre logement est déjà équipé d’une VMC, il faudra peut-être la déplacer.
Selon votre région, et en particulier si le nouvel étage est sous rampants, il faudra peut-être également prévoir un système de rafraîchissement.
Les frais administratifs
Une surélévation de maison implique également un certain nombre de dépenses dites « administratives » :
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Si une grue ou un échafaudage est installé pendant le chantier sur la voie publique, vous devrez le déclarer et vous acquitter d’un droit d’occupation du domaine public (au prorata du nombre de jours d’occupation).
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Il est obligatoire de souscrire une assurance dommages-ouvrage pour vous couvrir pendant et après les travaux.
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Comme vous augmentez votre surface habitable, il faut le déclarer aux services des impôts qui revalorisent vos taxes foncières et d’habitation, mais aussi à votre assureur qui modifiera en conséquence votre contrat multirisques habitation.
Le recours à un architecte
Dans le calcul de votre budget, la prise en compte des honoraires d’un architecte pourrait également être judicieuse. Faire appel à lui vous offrira de nombreux avantages pour vos travaux :
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Il sera en mesure d’évaluer la faisabilité de votre projet,
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Il se chargera de dessiner vos plans d’extension et choisira les matériaux les plus adaptés
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Il vous aidera dans toutes vos démarches administratives
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Il vous conseillera sur la meilleure entreprise de construction
Surélévation aujourd’hui, plus-value demain
En augmentant votre surface habitable, vous augmentez du même coup la valeur de votre maison. Vous vous assurez donc une plus-value le jour où vous voudrez la revendre. Les travaux de surélévation, bien que non négligeables au départ, se révèlent un bon investissement sur la durée.
Mais vous l’aurez compris, surélever votre maison est un projet à ne pas prendre à la légère. Vous avez tout intérêt à être bien accompagné(e). Afin d’assurer une qualité pérenne à votre bien, il est recommandé de faire appel à un professionnel qualifié pour mettre en œuvre vos travaux. Ce dernier pourra vous accompagner de bout en bout dans votre projet d’extension. Enfin, dernier conseil : n’hésitez pas à comparer plusieurs devis pour trouver l’offre la mieux adaptée à vos besoins et à votre budget.
