Agrandissement de maison : démarches et règlementations

Nouvel usage d’un espace « perdu » à des fin d’habitation, surélévation ou extension : on parle d’agrandissement de maison dès lors que le projet crée de la surface habitable. 

Si pour la surélévation ou l’extension sur le côté de la maison, il est évident que l’on crée de la surface habitable supplémentaire, c’est moins intuitif pour la transformation d’espaces déjà existants : ce sont pourtant bien des agrandissements de maison, qui vont nécessiter des démarches et avoir un impact sur la fiscalité foncière.

Voici les deux grands types d’agrandissement de maison possibles. 

A noter : les garage, dépendance et véranda sont soumis aux mêmes autorisations de travaux que les agrandissements classiques mais, en tant qu’espaces non habitables, ils ne seront pas taxés foncièrement selon le même barème.

Dans tous les cas, la première chose à faire quand on se lance dans la conquête de l’espace, c’est de vérifier ce qu’on est en droit de faire ! Pour cela, une solution simple et sûre : vous rapprocher des services d’urbanisme de votre commune et consulter le Plan Local d’Urbanisme (PLU) qui s’applique à la zone sur laquelle votre logement se situe.

Constructibilité du terrain et surface constructible

Vous souhaitez ajouter une extension latérale à votre maison ? Le zonage du PLU vous permet de vérifier si le terrain sur lequel vous prévoyez de réaliser cet agrandissement de maison est constructible ˗ un contrôle essentiel avant toute chose, car il arrive parfois que la maison soit située dans une zone constructible… mais pas son jardin !

Le PLU vous permettra également de calculer quelle surface de bâtiment vous pouvez ajouter à votre parcelle : en effet, pour lutter contre l’étalement urbain et l’artificialisation des sols, la réglementation a évolué et encadre les nouvelles constructions, qui doivent respecter un Coefficient d’Emprise au Sol (CES), défini pour chaque zone du PLU. Le calcul de ce coefficient est simple : il suffit de diviser la surface au sol de vos bâtiments par celle de votre parcelle.

Servitudes et distances minimales

Un accès à la voie publique qui passe par votre parcelle, une canalisation de gaz de ville qui courre sous votre terrain, une ligne à haute tension en bordure de votre parcelle… Votre agrandissement doit respecter les servitudes de voisinage et d’utilité publique listées dans votre PLU.

De même, le PLU vous donnera des indications quant aux distances à respecter par rapport à la parcelle adjacente pour la nouvelle construction (par exemple la distance entre vos futures fenêtres et la limite de propriété des voisins, les règles de vis-à-vis, etc…) ou encore la hauteur maximale de votre bâtiment.

Matériaux, couleurs, styles…

Enfin, le PLU vous donnera des indications qui orienteront plus ou moins fortement le style et l’architecture de votre projet d’agrandissement de maison : les matériaux et formes autorisés pour la toiture, le type de revêtement et la couleur de vos façades dans le cas d’une extension ou d’une surélévation, mais aussi les possibilités de création d’ouverture dans le cadre d’un aménagement de combles ou de garage, les types de fenêtres et de volet autorisés… Le niveau de détails des prescriptions pouvant aller plus ou moins loin en fonction des PLU.

A savoir : si vous habitez à moins de 500 m d’un monument historique, et donc que vous résidez dans une zone dite ABF, n’oubliez pas que tout projet modifiant l’aspect extérieur de votre habitation sera soumis à l’accord préalable de l’Architecte des Bâtiments de France. Ceci est valable pour les extensions de maison et les surélévations, mais également dans le cadre d’un aménagement de combles qui vise à créer des fenêtres dans la toiture ou même à modifier l’aspect des fenêtres de toit existantes. 

Si la surface au sol que vous souhaitez créer est inférieure à 5 m² et sa hauteur inférieure à 1,5 m (et si vous n’habitez pas à moins de 500 m d’un monument historique…), vous n’avez pas de formalités particulières à effectuer. 
Mais étant donnés les critères très limitatifs de cette exemption, il est à peu près certain que pour être dans les règles, votre projet d’agrandissement devra faire l’objet d’une demande de travaux : soit une déclaration préalable de travaux, soit un permis de construire !

Déclaration préalable de travaux ou permis de construire ?

Vous devez réaliser une déclaration préalable de travaux si votre projet d’agrandissement de maison crée une surface habitable inférieure à 40 m² (20 m² dans le cas des communes qui n’ont pas de PLU). 
Dans les autres cas, un permis de construire est obligatoire, de même que pour les projets d’agrandissement de moins de 20m² qui : 

• modifient la façade ou l’aspect extérieur d’un maison située à moins de 500 m d’un monument historique,

• changent la destination d’un local et ont un impact sur la structure porteuse du bâtiment (par exemple un aménagement de combles initialement perdus incluant une ouverture de plancher porteur ou la création d’une terrasse tropézienne, un aménagement de garage avec ouverture d’un mur porteur pour installer une baie vitrée, etc…).

• créent des niveaux supplémentaires (surélévation).

Petite subtilité qui a son importance : si après vos travaux d’agrandissement, la surface totale de votre habitation dépasse les 150 m² et si la surface habitable créée dépasse les 20 m², vous devrez également obtenir un permis de construire avant de vous lancer.

Pour faire valider votre déclaration préalable de travaux d’agrandissement, vous devez :

• remplir le formulaire de déclaration et le compléter avec le plan de masse de la maison et un schéma des modifications apportées aux façades (avant et après travaux) ;

• déposer le dossier en 3 exemplaires, à la mairie. Les services d’urbanisme vous remettront un reçu horodaté ;

• conserver un exemplaire du dossier complet.

L’administration dispose d’un délai d’un mois pour instruire votre dossier. Les dossiers qui n’ont pas reçu de réponse dans ce délai sont réputés acceptés mais attention, il existe des possibilités de recours : 

• dans les 2 mois à compter de son affichage sur la zone des travaux, la légalité de l’autorisation de travaux peut être contestée par un tiers devant le tribunal administratif,

• dans les 3 mois suivant la date de dépôt de la déclaration préalable, l’autorité compétente peut la retirer, si elle l’estime illégale.

Il vaut donc mieux patienter 2 mois après notification avant de lancer votre agrandissement de maison. Et pour conserver de bonnes relations de voisinage, expliquez ce que vous souhaitez réaliser à vos voisins : cela vous fera gagner en temps et en sérénité !

A savoir : la mention de non-opposition à la déclaration préalable doit être affichée visiblement sur la façade de votre maison, pendant toute la durée des travaux et au moins pendant 2 mois si ceux-ci durent moins longtemps. 

Démarches et délais pour un permis de construire d’agrandissement de maison

Obtenir un permis de construire, c’est un peu plus lourd... Vous devrez constituer un dossier de demande de permis de construire complet, composé à minima : 

• du formulaire de demande de permis de construire ; 

• du plan de situation du terrain (échelle entre 1/500 et 1/25000),

• du plan de masse des nouvelles constructions ;

• des plans de façades de la maison avant et après travaux d’agrandissement ;

• du volet paysager (c’est-à-dire la façon dont votre agrandissement s’intègre dans le paysage).

Ce dossier, dont vous archiverez un double, est à déposer contre un reçu en mairie, généralement en 4 exemplaires. S’il est complet, vous recevrez un avis de réception mentionnant la date et le numéro de l’enregistrement de votre demande dans les 15 jours, ainsi que le délai d’instruction. Généralement de 2 mois, le délai d’instruction d’un projet d’agrandissement de maison peut atteindre 3 mois s’il nécessite l’accord des Bâtiments de France.

Pas de nouvelles de la mairie à l’issue du délai d’instruction ? Cela signifie en principe qu’elle ne s'oppose pas à votre projet, mais demandez tout de même un certificat attestant de son absence d'opposition à la réalisation de votre projet.

Votre demande de permis acceptée, affichez-la de façon visible sur votre façade pendant 2 mois : ce délai de recours aux tiers passé, vous pourrez lancer vos travaux d’agrandissement de maison en toute sérénité !

Agrandissement de maison sans autorisation : quels sont les risques ?

Si votre agrandissement est concerné par le permis de construire, mieux vaut réaliser les démarches administratives en bonne et due forme. En effet, s’il est constaté que vous avez enfreint les règles, les forces de l’ordre pourront alors saisir le tribunal de grande instance et demander l’arrêt des travaux (s’ils sont en cours) ou la démolition de votre extension.

Par ailleurs, l’amende pour défaut de permis de construire peut osciller entre 1200 à 6000 euros par mètre carré construit.

Enfin, sachez qu’en cas de non-respect des délais de démolition, vous vous exposez à des pénalités journalières qui peuvent atteindre 75€ par jour. Mieux vaut donc réaliser son projet en étant irréprochable d’un point de vue légal !

Dans le cas d’un agrandissement de maison, la règlementation thermique s’applique si un nouvel espace est créé et accolé au bâtiment existant, si des combles sont aménagés et nécessitent une surélévation du faîtage de la toiture d’au moins 1,80 m ou si un étage est ajouté à un bâtiment existant. Les règles appliquées dépendent alors de la surface créée. 

• < 50 m² : application de la RT existante par élément

• Entre 50 et 100 m² : application de la RT2012 intermédiaire

• > 100 m² : application de la RT2012 complète

La RT 2020 devrait bientôt remplacer la RT 2012 pour les constructions neuves (à priori vers juin 2021), mais les cas d’application pour les agrandissements de maison ne sont pas encore fixés.

Vous faites réaliser une extension latérale, une surélévation ou une excavation ? Ces ouvrages conséquents sont soumis à la garantie décennale : vérifiez bien que les professionnels qui vont réaliser votre agrandissement de maison disposent de toutes les assurances (RC, biennale, décennale) et que celles-ci sont à jour.

De votre côté, au vu de la lourdeur des travaux, il est très fortement recommandé de souscrire une assurance dommage-ouvrage qui vous permettra d’être tranquille pendant 10 ans en cas de malfaçons.

Si les travaux de rénovation sont soumis à une TVA de 10%, voire même 5,5% dans le cadre d’une rénovation énergétique, il n’en est pas de même lorsqu’il s’agit d’agrandir sa maison. 

Surélévation et extension de maison s’apparentent à des constructions neuves et sont à ce titre soumis au régime de TVA à 20%.

Pour un aménagement de garage, de combles perdu ou de cave, c’est un peu plus complexe :

• L’aménagement de ces zones augmente de plus de 10% la surface habitable de votre maison : c’est le taux de TVA de 20% qui s’applique.

• Dans les autres cas, le taux de TVA à 10% s’applique.

• Dans les deux cas, les travaux d’isolation seront facturés avec une TVA de 5,5%.

Ça y est, vos nouveaux mètres carrés sont bien concrets ? Il vous reste 3 démarches à réaliser dans le cadre de votre agrandissement de maison. 

• N’oubliez pas d’envoyer votre déclaration d'achèvement de travaux (DAACT) aux services de l'urbanisme de votre commune pour obtenir l’attestation de non contestation. 

• Vous devez également déclarer, dans les 90 jours suivant la réalisation du projet, l’augmentation de votre surface habitable aux impôts, qui recalculeront la taxe d’habitation et la taxe foncière de votre logement.

• Enfin, communiquez bien ce changement à votre assurance pour qu’elle mette à jour votre contrat habitation.

Pour la conception et la gestion de votre projet

Si le recours à un architecte n’est obligatoire qu’à partir du moment où la surface habitable dépasse les 150 m², son accompagnement dans la conception et la réalisation de votre projet d’agrandissement de maison constitue une réelle valeur ajoutée. Au-delà de la gestion – fort appréciable – des aspects techniques, réglementaires et budgétaires de votre chantier et de sa coordination, il vous apportera une vision globale sur votre projet. Idéal pour assurer la cohérence entre partie existante et nouvel espace, envisager des reconfigurations auxquelles vous n’auriez pas forcément pensé (déplacer une entrée, redistribuer des pièces…), bref, trouver la réponse architecturale dans laquelle vous aimerez vivre ! 
Extension bois, en béton ou en parpaing, il saura vous conseiller sur les meilleures solutions techniques en fonction de la structure existante.

Pour la qualité des réalisations

Vous êtes fixé sur les plans et souhaitez réaliser vous-même votre projet ? A moins d’être un professionnel du bâtiment, confiez la maîtrise d’œuvre à des artisans expérimentés qui garantiront la bonne façon et la pérennité de votre investissement, et dont les assurances pourront intervenir en cas d’éventuelles malfaçons.
Passer par des professionnels qualifiés est également un prérequis pour l’obtention des aides et subventions auxquelles vous pouvez prétendre dans le cadre de votre projet. Sachez également que la garantie décennale est un prérequis si vous souhaitez revendre votre bien, même au-delà des 10 ans.
Dans tous les cas, prenez le temps de comparer au moins deux devis pour être certain d’obtenir le meilleur rapport qualité-prix.