Entreprendre la rénovation d’un corps de ferme

Une construction fonctionnelle et symbiotique 

Un corps de ferme est une construction fonctionnelle par excellence. Chaque espace, chaque bâtiment, a été conçu et bâti pour abriter hommes, bêtes ou récoltes et le principe de conception était à l’économie des ressources et à la symbiose. Ainsi on retrouve un espace d’habitation souvent composé d’une enfilade de pièces relativement étroites surplombée d’un grenier où était stocké le foin hivernal, isolant naturel. L’étable était souvent dans un bâtiment accolé à l’habitation, pour récupérer la chaleur. La grange complétait le tableau et venait former une cour centrale protégée du vent et accueillant souvent un puits.

Ce quasi atrium offre donc de nombreux mètres carrés à investir mais aussi à rénover, car à moins de vouloir revivre Martine à la ferme, le mode d’habitat contemporain n’a pas les mêmes exigences en termes de fonctionnalité et de confort…

Voici quelques illustrations des atouts à exploiter lors de la rénovation d’une ferme : 

• La ferme dispose le plus souvent d’un grand extérieur. Contrairement à une maison ou un appartement de ville qui n’a pas ou peu d’extérieur, la ferme vous permet de profiter du plein air grâce à un grand terrain souvent rempli de potentiel et à une cour intérieure protégée du vent.

• Elle abrite de multiples trésors cachés. Lorsque l’on aperçoit une ferme, il est parfois difficile d’y déceler les nombreux atouts qu’elle recèle. Ainsi, vous trouverez par exemple une charpente en bois massif, une façade en pierre apparente ou bien encore une toiture constituée de tuiles en terre cuite d’époque. Souvent un simple rafraîchissement suffit à remettre en valeur ces éléments. 

• Sa rénovation constitue un investissement intéressant. L’un des avantages lorsque l’on décide de faire l’acquisition d’un corps de ferme réside dans son prix généralement attractif. Aussi, le fait de le rénover va considérablement augmenter sa valeur et en faire un bien recherché qui pourra vous octroyer une plus-value intéressante en cas de revente. Par ailleurs, il peut être l’endroit idéal pour une maison d’hôte, un gîte ou même un petit hôtel. 

Dans un projet de transformer et adapter le corps de ferme à vos envies et à vos besoins, il est intéressant d’appliquer les principes de conception et de construction originels, à savoir la préservation des ressources existantes. C'est aussi ce que nous conseillons lorsque vous rénovez une longère.

Par exemple, si votre corps de ferme dispose d’un puits, conservez-le dans votre projet de rénovation et sublimez-le. Pensez néanmoins à en sécuriser l’accès, au minimum en apposant une grille. En lui attribuant un système de pompe automatique, vous obtiendrez un accès gratuit à une ressource bien utile pour obtenir un jardin luxuriant.

Sachez toutefois que prélever des ressources d’eau souterraine, même s’il s’agit d’un puits privatif, nécessite une déclaration en mairie et l’installation d’un compteur relevant les volumes pompés.  

Les fermes avaient aussi souvent une cuve de récupération des eaux de pluie pour l’alimentation en eau des animaux d’élevage (et bien souvent des occupants, avant l’arrivée des réseaux de distribution d’eau potable).

Un bon nettoyage, une vérification de l’étanchéité et l’ajout d’un système de filtre et pompe vous permettront d’obtenir un système de récupération des eaux de pluie à moindre coût. Il s’avèrera être intéressant pour économiser une ressource de plus en plus rare, et cette fois-ci aucune déclaration ou compteur n’est obligatoire.

Appliquer le principe de précaution

Si votre corps de ferme a déjà subi des rénovations, notamment entre les années 60 et les années 80, il y a des risques que les matériaux utilisés ne soient pas des plus respectueux pour la nature et votre santé. Si vous avez acheté votre ferme, vous pouvez vous référer aux diagnostics obligatoires qui accompagnent l’acte de vente (amiante, plomb, ...). Si la ferme est dans votre famille depuis longtemps, il est plus prudent de faire réaliser ces diagnostics avant d’engager des travaux. 

Vous avez mille idées à la seconde et ne parvenez pas à distinguer les travaux de rénovation à effectuer en priorité au sein de votre ferme ? Voici un petit éclairage pour vous aider à définir les étapes de votre chantier et à hiérarchiser les opérations.

Établir un état des lieux général 

Dans un premier temps, comme pour n’importe quel type de rénovation, il est capital d’effectuer un état des lieux général. Cette étude vous permettra de prendre de la hauteur sur votre bien et d’en évaluer le potentiel ainsi que les points faibles. Vous pourrez par ailleurs avoir un premier aperçu des travaux à effectuer en priorité. L’aide d’un artisan peut s’avérer précieuse pour vérifier l’état des charpentes, de la toiture, de la plomberie ainsi que du réseau électrique. 

Parallèlement à cela, n’omettez pas de demander la réalisation de plusieurs diagnostics (plomb, amiante, termites…), afin de vous assurer que le bâti est sain. Vous pourrez aussi évaluer l’ampleur des travaux de rénovation énergétique. Enfin, un diagnostic environnemental vous permettra de savoir si votre ferme se trouve ou non en zone inondable, et d’avoir un retour sur d’éventuelles pollutions des sols liées à l’exploitation agricole du bâtiment.

Restaurer les planchers et les murs

Par la suite, il faudra se pencher sur les planchers et les murs de la ferme. En effet, les revêtements de sol de ces constructions étaient fréquemment directement posés sur la terre sans aucune fondation. Posés eux aussi à même le sol, les murs étaient alors dénués de rupture de capillarité à leur base. Pour pallier cette lacune, il est très fortement recommandé de mettre en place ce que l’on appelle un « hérisson » : constitué de cailloux placé au niveau du plancher, il aura pour objectif de drainer l’eau et d’éviter au mieux les remontées humides. 

Côté extérieur, votre façade mérite elle aussi votre attention ! Redonnez tout le charme à la pierre en reprenant les joints et les pans de bois (s’il y a) à l’aide d’un mélange fait de sable, de chaux et de ciment blanc, adapté à leur nature. 

Une fois tous ces éléments clarifiés, il est important de s’intéresser à l’isolation de la ferme car elle fait souvent défaut sur ce type d’habitat. L’isolation de la toiture ou des combles sera la première action à entreprendre, suivie du changement des menuiseries. 

Dans l’optique de préserver la pierre qui confère tout le charme et l’authenticité au bien, une isolation par l’intérieur (ITI), voire un enduit de correction thermique, est généralement préférable, mais l’isolation des murs d’un bâti ancien est un point sensible, que l’on développe un peu plus bas. 

Bon à savoir : s’il s’agit de votre logement principal, vous pouvez bénéficier des aides financières à la rénovation énergétique.

Ne pas oublier les systèmes de ventilation et de chauffage

Pour finir, avant de réaménager l’espace intérieur et extérieur à votre goûts, il faudra penser à installer les systèmes de ventilation et de chauffage qui s’imposent au regard de vos besoins, de la superficie et de l’orientation des lieux.

Transformer un corps de ferme peut prendre de multiples formes : aménagement des combles, suppression des cloisons dans l’habitation principale, transformation des bâtiments agricoles en espaces d’habitation, création d’ouvertures… Quels que soient les travaux entrepris, vous serez soumis à un certain nombre de règles : des règles techniques pour garantir la pérennité de votre patrimoine et des règles administratives pour être en conformité et ainsi être assuré en cas de problèmes. Et bien sûr, les incontournables déclarations de travaux et permis de construire.

Ces règles sont multiples, complexes et dépendent de votre localisation, et de l’état du bâti. Ces contraintes peuvent venir affecter votre projet et vous obliger à revoir votre copie. Par exemple, si vous projetiez d’aménager les combles mais que le plancher n’est pas porteur et que la structure doit être renforcée pour supporter le poids de l’aménagement et de l’isolation des rampants, la question d’effectuer une démolition / reconstruction, ou de réaliser une extension latérale à la place pourrait se poser. 

Il est fortement conseillé de faire appel à un architecte en amont de votre projet. Son expertise à la fois technique et réglementaire vous garantira la faisabilité du projet et vous pourrez également bénéficier de ses conseils d’aménagement. 

Privilégiez un architecte spécialisé dans la rénovation du bâti ancien. Les spécificités des matériaux anciens et de leur mode constructif font que toute intervention peut s’avérer périlleuse. En effet, le simple fait de faire détruire une cloison dans un bâtiment ancien nécessite des précautions importantes, car les murs intérieurs sont bien souvent auto-portants.

Les travaux qui peuvent sembler des plus banals doivent toujours faire l’objet d’études préalables dans ce type de bâtiment et être réalisés par des professionnels expérimentés.

Selon l’état des différents bâtiments composant votre corps de ferme, la question de savoir s’il est préférable de rénover ou repartir de zéro pourra se poser. Démolir et reconstruire une partie des bâtiments en ne conservant que les murs est une opération qui peut s’avérer gagnante, car plus rapide et donc moins coûteuse, adaptées aux normes en vigueur et à vos besoins. En contrepartie, on perd nécessairement une petite part de l’histoire du lieu.

Il est néanmoins possible de réemployer certains matériaux pour réincarner l’esprit du lieu, et de l’enrichir avec de nouveaux matériaux plus en phase avec nos goûts actuels, à conditions que les règles d’urbanisme l’autorisent.

Pour trancher cette question, réalisez un tableau des pour et des contres à partir des diagnostics du bâti, des règles administratives (droit de construire ou obligation de préservation du bâtiment) et bien entendu de vos envies et vos besoins.

La même question se pose pour la toiture. Selon l’état de la charpente, la hauteur sous plafond, les choix d’aménagement, les règles d’urbanisme, on rénovera ou on déposera pour poser une nouvelle charpente et une couverture. Dans tous les cas, on isolera, bien évidemment.

Le surcoût est très faible et l’opération apporte autant en confort qu’elle procure d’économies.

Face à des murs datant parfois de plusieurs siècles, il convient d’être prudent avant d’envisager une solution de rénovation. 

Restaurer un mur en pierres apparentes 

Si aujourd’hui la mode est à la pierre apparente, les anciens appliquaient un enduit qui cachait les pierres. Au-delà de la dimension statutaire de ce choix (une façade enduite était un signe extérieur de prospérité), cela servait à protéger la pierre des intempéries. 

Pour combiner esthétisme et efficacité, il est possible de réaliser un enduit à pierre vue, qui protégera le mur tout en laissant visible la pierre. Avec cette technique de restauration, il faut veiller à ce que l’enduit ne soit pas conducteur de remontées capillaires et prévoir potentiellement un traitement des soubassements. Un professionnel expérimenté vous apportera son savoir et son savoir-faire pour sublimer vos murs sans les mettre en péril.

Doit-on isoler un mur en pierre ? 

Épineuse question car les bâtiments anciens en pierre ont des qualités spécifiques : inertie du fait de la densité et l’épaisseur des murs, régulation de l’humidité. Ces qualités contribuent à l’équilibre structurel des murs sur le temps long et une solution d’isolation qui a un cycle de vie beaucoup plus court (15 à 30 ans selon les matériaux utilisés et la réalisation) ne doit pas venir bouleverser cet équilibre. 

Ainsi l’isolation thermique des murs par l’extérieur (ITE) ou l’intérieur (ITI) n’est toujours une solution heureuse. En effet, si l’ITE permet de conserver l’inertie des murs, elle est parfois soumise à des règles d’urbanisme encadrant le type de revêtement autorisé. L’ITI, elle, supprime l’inertie du mur et dégrade le confort d’été. Dans tous les cas, sur un mur en pierre, il est essentiel d’utiliser une solution isolante qui laisse les parois respirer.

Pour gagner en confort sans perdre les qualités esthétiques et thermiques des murs en pierre, un enduit de correction thermique de type chaux-chanvre peut être appliqué en intérieur. Si ce correcteur n’a pas de qualité isolante à proprement parler, il permet de créer un effet de paroi chaude l’hiver grâce à son effusivité (c’est le principe physique qui fait que le bois semble toujours plus chaud que le marbre). 5 à 7 centimètres suffisent à augmenter le confort thermique mais aussi acoustique. Seul inconvénient de cette solution, le passage des réseaux (électrique, plomberie) ne sera pas caché derrière un parement, contrairement à une isolation intérieure.

Un des grands avantages avec la rénovation d’un corps de ferme, c’est que l’on peut facilement séquencer les travaux, les bâtiments étant indépendants. 

Même si l’on ne rénove pas tout immédiatement, il est important de bien comprendre la dépendance entre les travaux pour éviter les petits tracas et les gros désordres. Et toujours commencer par traiter l’enveloppe du bâti avant de s’attaquer au système de chauffage. 

Un certain nombre de travaux sont interdépendants. Si l’on devait n’en citer qu’un, car il s’applique en tout état de cause, c’est le couple fenêtre et ventilation. En effet, les nouvelles fenêtres vont apporter un certain niveau d’étanchéité à l’air. Or le renouvellement d’air est essentiel pour assurer une qualité d’air intérieur correcte pour sa santé et éviter que des moisissures se développent à l’intérieur des pièces. 

D’autres travaux sont plus efficaces s’ils sont traités dans le même temps. Pour rester sur les fenêtres, si une isolation thermique par l’extérieur est malgré tout envisagée, il est préférable de réaliser les deux postes de travaux en même temps afin de bien traiter les interfaces fenêtre/isolant et ainsi éviter les ponts thermiques.

On peut aussi avoir des travaux qui ne sont pas dépendants les uns des autres mais qu’il vaut mieux réaliser en même temps, comme l’aménagement intérieur et l’électricité.

Le système de chauffage est aussi un point important dans un projet de rénovation d’un corps de ferme. Bien souvent, ces maisons étaient chauffées au bois buche (cuisinière à bois avec production d’eau chaude, chaudière bois), avec éventuellement un petit réseau hydraulique pour répartir la chaleur avec des radiateurs en fonte dans les pièces les plus éloignée.

Les solutions vont dépendre fortement de l’usage de la maison. Si c’est une résidence principale, l’utilisation d’un système central existant ou à créer, alimenté avec une chaudière bois, sera la solution la plus économique et pratique. Une chaudière à granulés permettra d’automatiser le fonctionnement. Si c’est une résidence secondaire, inutile d’investir dans un système complexe et cher pour un usage ponctuel. Dans ce cas spécifique, les solutions avec des radiateurs électriques pièce par pièce et un bon système de régulation pour ne dépenser que ce dont vous avez vraiment besoin seront certainement plus pertinentes qu’un chauffage central. Vous pouvez compléter avec l’installation d’un poêle à bois ou d’un insert à bûche moderne et performant pour allier chauffage de la pièce principale et agrément. Des professionnels qualifiés sauront vous conseiller pour éviter les impairs !

Si dans le cadre de votre rénovation de ferme, vous entreprenez de modifier son aspect extérieur, certaines autorisations sont nécessaires. Pour jauger de la faisabilité de votre projet, il est préconisé dans un premier temps de consulter le PLU (Plan Local d’Urbanisme) en vigueur dans votre commune.

Une déclaration préalable devra ensuite être déposée en mairie et un permis de construire sera requis en cas d’extension de plus de 40 mètres carrés de la ferme. En cas d’agrandissement dépassant les 150 mètres carrés, le recours à un architecte est obligatoire.

Un corps de ferme bénéficie rarement du tout-à-l’égout, et le système de traitement est même parfois inexistant. En effet, avant la généralisation des normes d’assainissement, les eaux usées domestiques étaient souvent mélangées aux eaux usées agricoles dans la fosse à purin. Ces eaux usées étaient ensuite épandues comme engrais dans les champs.

Aujourd’hui, vous avez l’obligation de traiter les eaux usées. Si la commune n’est pas équipée du tout-à-l’égout, plusieurs solutions s’offrent à vous :

• La fosse septique : avec ses tranchées drainantes elle nécessite un certain type de sol et surtout de beaucoup d’espace (compter 50m de tranchées pour une maison de 3 chambres). La maintenance est toutefois relativement faible : une vidange de la fosse septique tous les 4 ans est obligatoire, veillez à en conserver la preuve en cas de contrôle de votre installation par la commune.

• Les micro-stations d’épuration : peu encombrantes (quelques m² pour la fosse et 15-20m de tranchées drainantes) mais énergivores pour fonctionner, elles nécessitent également une maintenance plus régulière (une vidange tous les 6 mois).

• Les systèmes de filtrations par plantes : cette solution est facile d’entretien (fauchage annuel) et vous permet de transformer cette contrainte en un élément d’aménagement de votre terrain.

Dans tous les cas, faites appel à un bureau d’étude spécialisé en diagnostic assainissement qui vous conseillera sur la solution la plus adaptée à votre cas et aux contraintes réglementaires locales.